Contar con una vivienda adecuada no es solo una necesidad básica, sino que también una condición clave para acceder a salud, educación, trabajo y una mejor calidad de vida. Por eso resulta preocupante que Chile sea hoy uno de los países donde más han subido los precios de las viviendas en los últimos 15 años. En un nuevo boletín “Perspectivas económicas”, Espacio Público analiza los factores estructurales que explican este fenómeno y cómo han deteriorado la accesibilidad habitacional en el país, con una perspectiva de largo plazo.

El documento advierte que el aumento de los precios ha superado con creces el crecimiento de los ingresos de las familias. De hecho, Chile se ubica entre los países de la OCDE donde más ha aumentado la relación entre el precio de la vivienda e ingreso. Además, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), hoy se requieren 11,4 años de ingresos de un hogar medio para comprar una vivienda representativa, frente a los 3,9 años que se necesitaban en 2009. 

Entre los factores que explican esta alza, el informe destaca que entre 2010 y 2024, se registró un alza importante en la demanda de vivienda, marcada principalmente por el incremento de la migración, cambios en la estructura familiar y una disminución en la tasa de interés. Sin embargo, el aumento en la oferta de viviendas no ha logrado igualar el incremento de la demanda. El precio de materiales y terrenos ha aumentado y también se han incorporado nuevos impuestos y regulaciones que aumentaron los costos de construcción. 

A esto se suma un deterioro sostenido en la productividad del sector de la construcción. De acuerdo a cifras de la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad, desde 1990 hasta 2023, la Productividad Total de los Factores (ajustada por capital humano) se ha reducido en casi 50%.

En este escenario, el alza en las tasas de interés ha provocado una fuerte contracción en la demanda por viviendas, configurando la dicotomía que vemos hoy en este mercado: la coexistencia de familias sin casa y casas sin vender. 

Para enfrentar este desafío, el boletín plantea que en el corto plazo se debe absorber el exceso de oferta actual sin generar costos elevados en actividad, empleo y productividad. Para ello, se proponen subsidios transitorios por el lado de la demanda. En el mediano plazo, los autores señalan que los mayores cambios deben venir de la mano con políticas que afecten positivamente la oferta de viviendas, abordando los desafíos público-privados que han impedido que la oferta se ajuste a los cambios en la demanda.

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